广东国税：房地产业税负只减不增特殊及过度政策指引 房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业，全面推开营改增试点后，国家通过一系列的特殊政策和过渡政策，确保房地产业实现税负只减不增。 这些特殊政策和过渡政策如下： 其一，扣除土地成本。 政策设计：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。 解析：营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。对北上广深等一线城市的房地产开发企业来说，其土地成本占比大多达到30%-50%，扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。 其二，预收款按3%预缴。 政策设计：根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。 解析：营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。 其三，老项目可选择简易计税方法。 政策设计：考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。 举例：某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。 其四，按项目选择计税方法。 政策设计：房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。 解析：比如对于分期开发的房地产住宅项目，对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，维持税负水平稳定过渡;对于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。 其五，出租老不动产过渡政策。 政策设计：出租老不动产，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。 解析：营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。 其六，取得不动产分2年抵扣进项税额。 政策设计：营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣范围，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。 解析：将不动产纳入进项抵扣范围是我国增值税改革的重大突破，无论是可抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限，都突出了有利于纳税人的原则，是实施全面减负的一项有力举措。新增不动产进项抵扣对房地产业意义重大，短期来看，增加进项抵扣有助于减轻税负水平，降低企业成本，尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;长远来看，将刺激不动产的消费需求，有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标，有益于整个行业的良性、健康发展。 其七，选择甲供工程模式。 政策设计：为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，且甲供材不纳入建筑服务计税依据。 解析：营改增试点对建筑服务安排了这一过渡政策，房地产开发企业可获益于过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。 其八，二手房交易税费只减不增。 政策设计：营改增试点延续了原营业税二手房交易优惠政策，个人出售购买2年以上(含2年)的住房继续享受免税政策，北上广深四地的个人出售非普通住房虽不直接适用免税条件，但也可以将购买住房价款从销售收入中扣除，按差额缴纳增值税。 解析：在延续营业税下二手房交易免税政策的基础上，考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格为100万的房产为例，营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元;营改增试点后需缴纳增值税100÷(1+5%)×5%=4.76万元，少交税款2400元。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税机关征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。
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