一 、土地增值税的征税范围(★★★)(P203) 1、一般规定(P203) (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。 (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。 (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。 【解释】不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 2、特殊规定(P204-205) (1)以房地产进行投资、联营 ①以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 ②以土地(房地产)作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。 (2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 【相关链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。 (3)房地产的交换 房地产的交换，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 【相关链接】交换房屋时，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。 (4)合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租 房地产的出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围;但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。 (7)企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 (8)房地产的代建行为 代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 (9)房地产的重新评估 国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 (10)土地使用者处置土地使用权 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。 A、某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿 B、某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人 C、某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校 D、某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院 【答案】B 【解析】(1)选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税;(2)选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。 【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。 A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房按照比例分配房产后自用 【答案】A 【解析】(1)“公司与公司之间”互换房产，应当缴纳土地增值税;(2)“个人之间”互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 【例题3·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。 A、个人之间互换自有居住用房地产 B、兼并企业从被兼并企业取得的房地产 C、通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产 D、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 【答案】D 【解析】以房地产作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税。 【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，某房地产开发公司的下列行为中，不缴纳土地增值税的有( )。 A、以其建造的商品房进行投资和联营的 B、将其开发的部分房地产转为公司自用 |
